美国家庭自有率真相：从65%到53%

之前有个 YouTube 视频争论说，生活方方面面都大幅改善了（列举了数据说明“物品”普遍变得更便宜），唯独住房相对于收入变得更贵了，并以此证明我们的生活质量因此提高了。

这让我想到，也许拥有房产，或者拥有一个能称为“家”的地方，对人们的满足感和幸福感有着不成比例的影响。另外，法律和政府政策 heavily favor 房主（也许是因为房主的投票率远高于租客），这也无助于改善现状。

观察那些用于衡量人口层面增长和表现的统计数据，真是一个绝佳的窗口，能让我们看清这些指标本身往往带有主观立场。

这两个指标都是衡量住房自有率的优秀指标，但衡量的侧重点不同。文章将第二个指标描述为更优，如果你是想看人群的自有比例（例如文中提到的与父母同住的年轻人数量），那它确实很棒。但如果你关心的是那些能激励业主入住的住房开发决策，那么你可能更在意传统的“每户业主自住率”。

我经常在 GDP/人均 GDP 与平均收入等其他经济指标的对比中看到这种现象，但很高兴能在这里看到一个非经济指标以这种方式被对比。

当许多被引用的指标经不起推敲，实际上并没有衡量它们声称要衡量的东西时，我很难相信这些经济叙事。

或者，也许我们只是衡量那些最容易衡量的东西，而不是最好的东西。

我到处都能看到这种情况。就业数据实际上只是职位空缺数，而非实际招聘人数。失业数据实际上只是文件申报量，而非真正失业或提前退休的人数。现在，住房自有率实际上变成了“只要业主住在这里，就算上房子里的所有人”。

实际上，我认为这个指标还不够深入。在我看来，房主应该真正“拥有”他们的房子。也就是说，他们应该拥有房屋的大部分权益。一个只付了 3% 首付的业主，本质上是在为银行承担风险。银行才真正拥有大部分产权，而所谓的“业主”其实只是在租住。我不认为我的观点是边缘化的。它确实衡量了无法支付租金而被驱逐的风险。

这并非“以人为本”，而是将“成年人应与亲属分居”这一文化假设固化其中。请看这些例子：

> 住房单元 1：一对夫妇拥有自己的房子，女方的父母和他们住在一起。

> 住房单元 2：一对夫妇拥有自己的房子，他们刚大学毕业的儿子和他们住在一起。

> 住房单元 3：一名男子拥有自己的房子，一个朋友和他住在一起。

> 住房单元 4：一对夫妇拥有自己的房子，他们两个年幼的孩子和他们住在一起。

> 住房单元 5：三个室友租住一套房子，业主住在别处。

> 如图 1 所示，这五个住房单元共居住着 14 名成年人。因为这五个单元中有四个的业主是住户，所以传统上被视为住房自有率的“业主自住率”在整条街道上为 80%。然而，由于 14 名成年人中只有 7 人实际上是所住房子的业主，HPOP（人均住房自有率）要低得多，仅为 50%。

我认为 1、2 和 4 都应该算作“拥有自己的家”。新的衡量标准也是混淆跨时间指标比较的配方，因为人口结构变化带来了拥抱多代同堂生活的文化。所以，看似住房自有率的下降，可能实际上反映了一个日益增长和老龄化的亚群体，其文化偏好是父母与成年子女同住，而非分居。

也许这个指标对某些用途有用，但我发现它的导向令人恼火，因为我不认为“越高越好”，就像传统指标那样。

这里有个网页上的例子：

- 一对夫妇和妻子的父母

- 一对夫妇和他们大学毕业的儿子

在这个例子中，两对夫妇（4 人）被算作房主，而其他 3 人（妻子的父母、儿子）被算作非房主——所以自有率是 4/7 = 57%。

按传统指标，这种情况会是 100%，因为每个家庭大致都拥有自己的房子，这是好事。

现在看看要让新指标达到 100% 需要发生什么——妻子的父母和儿子必须搬出去，各自买房。换句话说，这个指标“惩罚”与家庭同住，即使那是你愿意做的。

我发现传统指标更有用。如果我是租客，这表明我想拥有一个独立的地方——所以“扣分”自有率指标更有道理。

[反转，永远反转]

如果你不是房主，那么“你将一无所有，但会很快乐”。

房子不是排名第一的最佳投资资产，也不应该是，但如果人们拥有自己居住的房子，世界运转得会更好。这关乎于不让生活最重要的部分暴露在市场的波动之中。此外，它还能很好地协调社区的利益。

去检查一下那些以租赁为主的区域，看看在“租金最大化”的祭坛上，房屋和基础设施的维护是如何被遗忘的。

当然，如果你在 FAANG 公司年薪 40 万，房地产就不是你最好的投资，但对于大多数中产阶级和工人阶级来说，买下自己的房子，悉心照料并传给孙辈，是一项非常不错的投资。社会也会从中受益。

解决负担不起问题而不让每个人都陷入负资产的最简单方法就是远程办公（WFH）。土地之所以昂贵，只是因为传统上好工作集中的地方。只要允许人们搬到低成本地区，在那里建房并远程办公即可。